贷款逾期开发商解除合同 第1篇
原标题：买房者逾期付款，开发商可以解除合同吗？
在商品房买卖合同履行过程中，
按时足额支付房屋价款是购房人应履行的主要合同义务之
【典型案例】
案例4：买房者逾期付款，开发商起诉解除合同，买房者支付违约金
李某于2010年7月2日与上海某房产公司签订《上海市商品房预售合同》，总房价款为人民币829,330元，合同约定，李某应按约定时间如期足额将房款解入开发商的预售款监管账户。
李某若未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，
逾期超过90天后，开发商有权单方面解除合同，
买卖合同附件一约定：李某应于2010年7月2日前支付首期房价款10万元、9月2日前支付398,330元、10月2日前支付331,000元(按揭)。合同签订当日李某支付首期房款10万元，剩余房款一直未支付。2016年6月22日开发商在其工作地点现场向李某交付了付款催告函。催告函交付后直至2016年9月21日，李某仍未将房款支付开发商，开发商遂将李某起诉至人民法院。
法院经审理后判决：
一、解除开发商与李某于2010年7月2日签订的《上海市商品房预售合同》；
二、李某应于判决生效之日起十日内支付开发商违约金41,元；
三、李某应于判决生效之日起十日内配合绿地公司办理《上海市商品房预售合同》的登记备案注销手续。
【律师评析】
根据合同约定，李某应于2010年9月2日前支付首付款，但其并未如期支付，构成违约。依约定，在李某逾期付款90天后，开发商享有单方合同解除权。
其后，虽然开发商未按期行使合同解除权，其仍有随时要求李某继续支付房款履行合同的权利，但必须给予李某合理的时间。
开发商已于2016年6月22日通知李某履行付款义务，结合法律规定，李某未在2016年9月21日前履行付款义务，开发商可主张解除系争合同。截止法院庭审之日即2016年9月21日，李某仍未将房款支付开发商，开发商明确表示要求解除涉案合同，故对其要求解除系争合同的诉请，应予以支持。开发商提出的要求李某支付房价5%违约金及配合办理预售合同登记备案注销手续的诉请，符合合同约定，于法有据。
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贷款逾期开发商解除合同 第2篇
【基本案情】
2015年1月，开发商与吴某签订《商品房买卖合同》，双方约定：吴某以1338507元的价格购买开发商开发建设的房屋一套。吴某首付房款408507元，剩余房款93万元办理银行按揭（吴某另行与银行签订《个人住房借款合同》）。若因吴某未能按《个人住房借款合同》规定按期向银行偿还贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，导致开发商承担阶段性保证责任而受到损失时，开发商有权单方面解除合同并收回房屋，吴某需承担总房款20%的违约金。上述合同签订后，吴某按约定支付了首付款，银行亦依约发放了93万元的贷款，并转入开发商账户。开发商也向吴某交付了房屋，吴某以房屋向银行办理预抵押。但吴某自2017年3月起未按期偿还贷款本息。银行以开发商系阶段性担保人为由，径直在某开发商保证金扣划了所有剩余贷款本息85万余元。为此，开发商诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，吴某协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并返还房屋，支付违约金267701元。
【分歧】
本案中，开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同并收回房屋，有两种不同的观点。
第一种观点认为，开发商有权解除购房合同并收回房屋。《商品房买卖合同》约定了合同解除的条件，在所附条件成就时，即开发商承担阶段性保证责任而受到损失时，开发商请求解除合同有事实和法律依据，应予以支持。
第二种观点认为，开发商无权解除购房合同并收回房屋。尽管双方在合同里约定开发商承担阶段性保证责任而受到损失时，开发商有权单方面解除合同并收回房屋。但因吴某与开发商签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，开发商后来替吴某向银行还贷，属于开发商按担保借款合同中的约定履行了保证义务，开发商享有担保追偿权。
【评析】
笔者同意第二种观点。理由如下：
开发商无法行使约定解除权。在房屋买卖合同中，购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。本案中，在本案中，吴某采取首付+贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，依据《合同法》第九十一条“合同消灭的原因 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，开发商显然无法行使约定解除权。
法律并未赋予开发商法定解除权。开发商的法定解除权只有一个，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。否则会导致购房者已经办理完预告登记的房屋转移给开发商，等同于“流质”，为法律所禁止。
开发商行使解除权存在现实障碍。在司法实践中，购房者常常为诸多案件的被执行人，所购房屋办理了所有权初始登记，时常出现其他法院预查封和轮候预查封的情形，或者存在购房者将所购房屋出售给案外人，涉及善意第三人之权利义务。因此，开发商承担阶段性担保后，部分法院判令解除购房合同并收回房屋，常常会遇到查封问题或者涉及第三人权利义务，导致执行难。
开发商享有担保追偿权。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，吴某依法对案涉房产享有物权期待权，即便开发商承担阶段性担保责任，其仅对吴某享有普通债权，不享有物权请求权。关于开发商的权利救济，根据《担保人》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。即开发商承担担保责任后享有向吴某主张担保追偿责任，要求吴某返还其代偿的贷款本息。
贷款逾期开发商解除合同 第3篇
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在商品房按揭贷款商业模式下，因开发商逾期交房，购房者行使解除权，解除与开发商的商品房买卖合同，进而导致购房者与银行的贷款合同亦被解除。此种情况下，购房者是否需要向银行履行还款义务？本文在案例的基础上对此问题进行探讨。
一、商品房按揭贷款商业模式下各方当事人的权利义务关系
通常情况下，商品房按揭贷款商业模式涉及三方主体之间的双重合同法律关系，三方主体即开发商、购房者和银行，双重合同法律关系即商品房买卖合同关系和商品房担保贷款合同关系。在商品房买卖合同中，开发商有义务交房，购房者有义务支付房款；在商品房担保贷款合同中，银行向购房者提供贷款，所贷款项直接支付给开发商，购房者向银行承担还款责任，开发商向银行承担阶段性保证责任。
在合同正常履行的情况下，开发商取得购房款，购房者取得房屋，银行每月从购房者处取得还款。但是一旦发生开发商逾期交房的违约情况，部分购房者可能选择行使合同解除权，解除与开发商之间的房屋买卖合同，此时就会涉及到按揭贷款如何处理的问题。
二、商品房买卖合同解除情况下贷款合同的处理及当事人诉讼地位的确定
（一）贷款合同因无法实现合同目的也必然解除。
贷款合同并非商品房买卖合同的从合同，并不会随着商品房买卖合同的解除而自然解除。但是贷款合同具有特殊性，购房者需要以所购房屋作为担保物为贷款合同提供担保以实现购房目的，当商品房买卖合同解除后，购房者已确定无法取得原本用于抵押的商品房，故贷款合同的目的也无法实现，合同必然解除。
（二）当事人诉讼地位的确定
解除合同必然是由合同一方当事人提出，实践中不同的提出主体及提出方式也会导致当事人诉讼地位的不同。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。根据上述规定当事人的诉讼地位，具体来说，有以下几种情况。
1、购房者起诉开发商解除商品房买卖合同，银行作为第三人参加诉讼。
对于银行而言，案件的审理结果直接影响到银行债权的实现，在购房者起诉开发商解除商品房买卖合同的诉讼中，银行有权作为第三人参加诉讼。如果诉讼中银行未提出诉讼请求，属于无独立请求权的第三人，那么案件仅处理商品房买卖合同，对房屋首付款、利息及相关损失的赔偿作出处理。如果诉讼中银行提出解除贷款合同，银行属于有独立请求权的第三人，贷款合同纠纷与商品房买卖纠纷合并审理。
2、银行就贷款合同单独起诉。
如果银行就担保合同纠纷另行起诉，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
3、购房者同时起诉开发商和银行，银行作为被告参加诉讼。
购房者亦可以同时起诉开发商和银行，要求解除商品房买卖合同和贷款合同。在肖某、陈某与上海某房地产公司、某银行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案[1]中，银行认为自己不应作为被告，应作为有独立请求权第三人参加诉讼。对此，法院认为，银行系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同，诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式为被动参加，只不过在被告主体不适格时，法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人对案件标的有独立请求权，参加诉讼的方式为主动要求参加。本案购房者起诉时一并要求解除商品房预售合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的银行列为被告，并无不当。
三、贷款合同解除的后果及银行贷款的还款责任主体问题
如果单单从合同相对性角度考虑，商品房买卖合同解除，开发商应将购房者支付的购房款及购房贷款一并返还给购房者，并赔偿因违约给购房者造成的损失。贷款合同解除，购房人应当返还全部贷款，银行返还购房人已经偿还的贷款本金及利息，银行可要求购房者承担因合同解除导致的损失，因开发商逾期交房导致商品房买卖合同解除，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终亦由开发商承担。
但是商品房按揭贷款商业模式有其特殊性，银行贷款并非发放给购房者，而是由开发商直接收取。故最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
上述规定明确了开发商有责任将收受的购房贷款的本金及利息返还银行。但是该条并未明确购房者是否还需要向银行承担还款义务，司法实践中对此也存在争议。
在前述肖某、陈某与上海某房地产公司、某银行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案中，上海市一中院认为，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是商品房买卖合同司法解释之规定的应有之义。故判决：开发商向购房者返还购房款并赔偿利息损失；开发商向购房者返还已由购房者偿还的贷款本息；开发商向银行偿还剩余贷款本息。
在周某、东莞市某公司等金融借款合同纠纷案[2]中，广东省高院再审认为，因最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定，并未免除买受人作为借款人应向贷款银行承担的还款义务，故二审法院对一审法院的错误判决予以纠正，不予支持购房者请求银行返还其已偿还的贷款本息，并停止偿还贷款的主张，亦无不妥。
在上述周某案中，因商品房烂尾无法过户，导致商品房买卖合同解除，进而导致贷款合同解除。周某在不存在任何过错的情况下，既没有得到商品房，还要向银行还贷，尽管法律上来说周某可以申请执行开发商的财产，可实践中多数情况下开发商已经无财产可执行，烂尾楼也无人接盘。全部的责任最终都落到购房者身上，这显然并不公平。
在最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一的建设银行青海省分行诉王某等三人及越州房地产开发公司金融借款合同纠纷案[3]中，最高院认为，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。故认定购房者在此种情况下不承担还款义务。最高院同时认为，贷款合同中关于解除合同后由购房人返还剩余贷款的条款，不合理地加重了购房人的责任，属于无效的格式条款，对购房者不具有约束力。
和前述肖某案相比，尽管结果上购房者均不需要承担还款责任，但最高院充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，指出避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。笔者认为，本案对于商品房按揭贷款模式下，开发商逾期交房、购房者行使合同解除权情况下银行贷款的处理方式具有较强的参考意义。
[1]（2013）沪一中民二（民）终字第325号
[2] (2018)粤民申4775号
[3] (2019)最高法民再245号
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原标题：《开发商逾期交房、购房者行使合同解除权情况下按揭贷款的处理》
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贷款逾期开发商解除合同 第4篇
近期，接到很多购房者的客户咨询，自己购买的商品房至今未交付，地产开发商很大概率会破产，交房基本遥遥无期，那么自己还用每个月要向银行交付房贷吗？自己可以不交房贷，现在直接解除购房合同吗？
事实上，律师很难对购房者这样笼统的提问提供一个范式回答，供所有的购房者使用。因为购房者购买商品房并办理贷款，存在的并不是简单的一组法律关系，存在以下主要的法律关系：1.在购房者与地产开发商存在商品房买卖合同关系；2.购房者与贷款银行存在借款以及抵押关系。上述的法律关系的法律关系主体及法律关系内容均不相同，是相互独立的两种法律关系。不过，两者之间又存在某种紧密的联系。购房者与房地产开发商签订房屋购买合同后，购房者才会与银行办理贷款及抵押关系。不仅存在先后顺序，而且主体之间存在相互交叉的权利义务。
按照一般的合同相对性原理，即便地产开发商存在违约，购房者依照约定或者法定条件，解除购房合同。其与银行之间的借款合同及抵押合同是另一重法律关系，也是有效的。即，仍解除购房合同后，银行仍旧可以要求购房者对剩余贷款承担还款责任。面对这样看似矛盾的境况，律师建议购房者也要继续还房贷，让自己利益最大化，具体理由分述如下：
一、开发商逾期交付：可以起诉解除《商品房预售合同》，一并解除《贷款合同》与《抵押合同》。
若是简单依照合同相对性，因开发商存在根本违约，不能交房，导致购房合同解除，但却实际占有使用购房者购房支付的首付款及银行的按揭贷款。银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。明显不合理地加重了购房者的负担，各方权利义务失衡，明显有违公平原则。
因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房者与地产开发商的《商品房预售合同》解除，购房者与银行的《贷款合同》《抵押合同》，因合同目的无法实现亦应被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房者，而购房者不承担返还义务。
二、开发商已经破产：可以主张物权期待权，提出执行异议。
所谓的物权期待权，是指在未来的物权上将要取得或者实现的权利。基于对无过错的购房者居住权、生存权的保护，法律赋予履行了大部分合同义务的购房者一种权利，可以对抗、排除法院的强制执行，并具有优先于抵押权的效力，避免购房者陷入房财两空。
因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
为了平衡各方利益，并非所有的购房者都享有该项权利。根据法律条文的文义，并结合其立法目的，实践中，首先，通常将权利主体限定为自然人，排除其他主体。其次，将标的物限制为为生活所购买的房屋，排除为经营所购买的店铺、写字楼等。最后，明确将条件设定为支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，排除未达到支付一半价款的购房者。
总之，遇到开发商逾期交付房屋，购房者也不要轻易断供。可以选择及时起诉解除购房合同，一并解除贷款合同和抵押合同。即使在开发商破产后，也可以主张物权期待权，提出执行异议。
